フラット35とは簡単に仕組みとリフォーム活用術を解説

フラット35とは簡単に解説するリフォーム向け活用ガイド

団信（団体信用生命保険）に入れなくてもフラット35は借りられます。

フラット35とは何か：基本の仕組みを簡単におさらい

フラット35は、住宅金融支援機構と全国の民間金融機関が連携して提供する、全期間固定金利型の住宅ローンです 。「フラット」という名前は、金利が平ら（フラット）に固定されることに由来しています。借入時に決まった金利が、返済期間の終わりまで一切変わりません。

参考）https://www.sakurajimusyo.com/guide/30092/

変動金利型ローンは市場金利の動きに連動して返済額が増減しますが、フラット35では35年間の返済額がすべて確定します 。これが圧倒的な安心感につながるわけです。つまり、長期の資金計画が立てやすいのが基本です。

参考）フラット35とは？初心者にもわかりやすく特徴やメリットを解説

【フラット35】公式サイト（住宅金融支援機構）：最新金利・申込金融機関一覧を確認できます

フラット35の金利・融資条件：2026年改正で何が変わったか

2026年の制度改正で、フラット35には大きな変更が加わりました 。融資限度額がこれまでの8,000万円から1億2,000万円へ引き上げられ、一戸建て住宅の床面積要件も70㎡から50㎡に緩和されています。狭小住宅やコンパクトハウスも対象に入ったということですね。

参考）フラット35最低金利の推移

さらに、返済期間の上限も35年から40年に延長されました 。月々の返済負担を抑えたい場合には有利な条件変更です。2026年4月時点の最低金利は返済期間21年以上で年2.29%、20年以下で年1.97%となっています 。

フラット35最低金利の推移一覧（リニュアル仲介）：月別金利変動を時系列で確認できます

フラット35の審査条件：団信不要・保証人不要が意外なメリット

一般的な住宅ローンでは保証人が必要なケースが多いですが、フラット35では保証人が不要です 。連帯保証人を探す手間も、保証料のコストも発生しません。これは使えそうです。

参考）フルリフォームでフラット35は利用できる？その特徴と条件を解…

さらに大きな意外性があるのが、団体信用生命保険（団信）の扱いです。民間の住宅ローンでは団信への加入がほぼ必須ですが、フラット35では加入は任意となっています 。持病やがんの既往歴などで保険加入が難しい方でも、フラット35なら審査を受けられます。団信に入らない場合は金利が借入金利から0.2%差し引かれるため、返済コストがむしろ下がる計算です 。

参考）新機構団信制度に加入しない（できない）場合の金利はどうなりま…

フラット35リノベ：中古住宅購入とリフォームをローン一本化する方法

「フラット35はリフォームにも使える」と思い込んでいる方が多いですが、単独のリフォーム工事への使用は不可です 。フラット35の原則は「住宅の購入または建設資金」であり、既存住宅の改修工事だけに充てることはできません。

参考）リフォーム工事を行いますが、【フラット３５】は利用できますか…

ただし、中古住宅の購入とリフォームを同時に行う場合は「フラット35リノベ」という特別プランが使えます 。購入費とリフォーム費用をまとめて一本のローンで借りられるため、二重に借り入れる手間が省けます。金利Aプランでは最初の10年間、金利が通常より0.5%引き下げられる優遇があります 。

参考）中古リノベもフラット35が使える！ローンを一本化する条件・デ…

対象となるリフォームには、省エネ性・耐震性・バリアフリー・耐久性のいずれかに関わる工事が含まれます 。断熱材の設置や窓サッシの交換なども対象工事の一例です 。つまり「断熱改修＋中古住宅購入」の組み合わせが最もハードルが低い活用例ということです。

参考）【フラット３５】 リノベ　住宅の条件

中古リノベもフラット35が使える！ローンを一本化する条件（集英社リフォーム）：フラット35リノベの具体的な申込フローを解説

フラット35の注意点：不正利用で一括返済を求められるリスク

フラット35には「自己居住用住宅」という厳格な条件があります 。借りた住宅に自分が住むことが前提であり、購入後に賃貸に出したり、事務所として使用したりすることは規約違反になります。

参考）不動産投資は、もっと慎重に！不動産投資を巡る最近の出来事

「引越し後に転勤になったからやむを得ず賃貸に出した」というケースでも、原則として機構への届け出と承認が必要です。「住み替えを機に以前の家を貸す」という行動は要注意です。事前に機構または取扱金融機関に相談することが条件です。

フラット35の不正利用とは？詐欺の手口やトラブル回避（住宅ファクトリー）：具体的な違反パターンと対処法を解説

リフォーム検討者がフラット35を賢く使うための独自視点：「物件検査」が選択肢を左右する

ところが、一般社団法人日本住宅リフォーム産業協会（JERCO）と機構が協定を締結しているリフォーム事業者に工事を依頼すれば、物件検査機関による検査を省略できる制度があります 。検査コストと手間を同時に削減できます。これは意外ですね。

参考）【フラット３５】リノベの技術基準

具体的には、JERCO加盟のリフォーム会社に工事を依頼し、会社側が工事内容を確認した証明を発行してもらうという流れです 。リフォーム会社を選ぶ際は「JERCO加盟かどうか」を一つの判断軸にするだけで、フラット35リノベの手続きをスムーズに進められます。リフォーム会社の選び方が、ローン手続きの難易度を左右するということです。

【フラット35】リノベ技術基準・物件検査省略の条件（住宅金融支援機構公式）：協定締結団体のリストと省略条件を確認できます

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