住宅性能表示制度の等級をリフォームで活かす基準と評価

住宅性能表示制度の等級

耐震リフォームで、あなたの固定資産税は半分になります。

住宅性能表示制度とは？等級でわかる10項目の基準

住宅性能表示制度は、国土交通省が定めた住宅の性能を客観的に評価する仕組みです。

参考）住宅性能表示制度【住宅新興事業協同組合】

耐震性、劣化対策、省エネ性能など10の分野に分かれ、それぞれに1〜5段階程度の等級が付けられます。

参考）住宅性能表示制度

第三者機関が評価するため、業者の自己申告よりも信頼性が高いのが特徴です。

つまり住宅の性能を数字で比較できる制度ということですね。

「新築専用の制度」というイメージを持つ人が多いですが、実はこれが誤解の入り口になります。

既存住宅、つまりリフォーム後の住宅にも「劣化対策等級」「断熱等性能等級」「一次エネルギー消費量等級」が追加で設定されており、リフォーム時にも評価対象になります。

参考）https://www.mlit.go.jp/common/001114359.pdf

新築住宅ほど広く知られていませんが、既存住宅向けのガイドも国交省から公開されています。

参考）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkaku/060401ki-guide20p.pdf

これは意外ですね。

既存住宅の住宅性能表示制度の対象範囲や評価方法を詳しく解説した国交省ガイド

住宅性能表示制度の等級とリフォームで受けられるメリット

リフォームで等級を取得すると、資産価値の証明になるという実利があります。

「等級が高い＝耐震性が高い」という理解自体は正しいものの、見落とされがちなのが売却時の効果です。

住宅性能評価書があると、買主が性能を数値で確認できるため、売却時に有利になりやすいとされています。

参考）住宅性能表示制度とは？メリット・デメリットや多治見市の地域情…

売却を考えているなら、これは知っておきたい情報です。

一方で評価には費用と時間がかかるという側面もあります。

評価機関への申請から交付まで数週間かかるケースもあり、リフォーム工事のスケジュールに組み込む必要があります。

工期に余裕を持たせておけば問題ありません。

住宅性能表示制度の耐震等級を上げるリフォームと減税

耐震等級を上げるリフォームは、単に安全性が増すだけでなく税金にも直結します。

昭和56年5月31日以前に建てられた「旧耐震基準」の住宅を、工事費50万円超の耐震改修で現行基準に適合させると、翌年度の固定資産税が120平方メートル相当分まで1年間1/2に減額されます。

参考）耐震改修工事を行った住宅の「固定資産税減額制度」と「所得税の…

120平方メートルというと、テニスコート半面弱くらいの広さのイメージです。

さらに所得税も、標準的な工事費用相当額（上限250万円）の10％、最大25万円が控除されます。

参考）耐震リフォームの減税制度

工事費用と補助金の額によって控除額が変わる点には注意が必要です。

「補助金をもらったほうが得」と思い込んでいる人もいますが、補助金交付額は工事費用相当額から差し引かれるため、控除額が減る場合もあります。

この点は意外ですね。

適用には確定申告が必要で、期限を過ぎると控除が受けられなくなります。

参考）https://www.refonet.jp/csm/info/fund/tax_reduction/tax_protectquake01.html

申告を忘れないよう、耐震改修完了日をスマホのカレンダーにメモしておくと安心です。

住宅性能表示制度の断熱等級とエネルギー消費量の関係

断熱リフォームを検討する人が増えていますが、断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級は別軸の評価という点が意外と知られていません。

断熱等性能等級は建物の「熱の逃げにくさ」を、一次エネルギー消費量等級は冷暖房や給湯を含めた「家全体の省エネ性」を表します。

参考）住宅性能表示制度とは？新築住宅における10の評価項目と基準を…

たとえば一次エネルギー消費量等級6は、基本の省エネ基準と比べて一次エネルギー消費量を20％削減できる水準です。

20％というと、1年分の暖房費のうち5日分ほどがゼロになるイメージです。

断熱だけ強化しても、給湯器や照明が古いままだと等級6には届かないケースがあります。

「窓を替えれば省エネ等級が上がる」と考える人もいますが、実際は設備全体を見直さないと上位等級に届かないことも多いです。

これは知らないと損する部分ですね。

省エネ性能の見直しでは、給湯器や照明の交換もあわせて計画するのが基本です。

一次エネルギー消費量等級の上位等級創設の背景を解説した国交省資料

住宅性能表示制度の等級を使った中古住宅選びの裏技

ここからは検索上位ではあまり触れられていない、中古住宅選びでの等級活用法です。

住宅性能評価書がある中古住宅は、劣化対策等級や耐震等級が数値で示されているため、内見だけでは分からないリスクを事前に把握できます。

たとえば劣化対策等級3の住宅は、構造躯体がおおよそ3世代（75〜90年程度）もつよう対策された住宅とされています。

評価書がない中古住宅の場合は、購入前に既存住宅性能評価を取得できるか仲介業者に確認するのも一つの方法です。

「評価書がない住宅は避けるべき」と思われがちですが、リフォーム前提で購入し、そのタイミングで評価を取得するという選択肢もあります。

これは使えそうです。

購入予定の中古住宅については、性能評価の有無を仲介業者に確認しておくことをおすすめします。

住宅性能表示制度の10区分と評価の仕組みを分かりやすく紹介したページ

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